川系房企领地控股I房产PO欲逆周期弯道超车冲刺

发布日期:2020-05-10 18:07
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  “蜀道难,难于上彼苍。”错失扩张机遇,川系房企领地控股的千亿之道,难于上彼苍。

  客岁公告崩溃的房企有400余家,个中公共为中斗室企。熟行业下行时候,正在浩繁中斗室企正在生活的边沿停留的期间,领地控股反其道而行之,正忙于高周转囤地加杠杆,持有领地控股99%股份的刘氏家族野心上升欲冲刺千亿。

  据克而瑞2019年中国房地产贩卖数据,领地控股以247.3亿元位列第96位。4月10日,领地控股向港交所递交了招股书。

  熟行业下行,川系房企的生活空间受到头部房企进入川内战术结构的侵噬,领地控股“内忧表祸”之时,领地控股欲IPO缓解资金压力,缩幼差异弯道超车?

  领地控股紧要用心于室庐及贸易物业的开采和贩卖,别的,持有局限自帮开采的贸易物业作进一步投资及营应用途并从事旅舍管束交易亦供给项目管束任职。目前领地控股交易规模席卷强壮物业、地产开采、贸易运营、旅舍管束和物业任职五大板块。

  1999年4月,刘氏家族于四川眉山市发迹,树立领地控股,2006年领地控股将总部从四川眉山市搬场至成都会,同年,领地控股正在广东佛山的项目成为领地控股结构宇宙扩张的记号,并正在广东树立了广东领地房地产开采有限公司。2010年,将物业开采交易拓展至新疆维吾尔自治区及吉林省。2018年,领地控股将总部搬场到位于成都高新区的地标筑造领地·全球金融中央46楼。

  据招股书披露,树立之初,刘玉奇、刘山、刘玉辉及邓仲祥(独立第三方)各持领地控股35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股份。

  上市之前,该家族合计持有领地控股99%的股份。刘策(刘玉奇的儿子),刘玉辉、刘浩威(刘山的儿子)、王涛(刘山的妻子),龙一勤(刘玉辉的妻子)、侯三利(刘玉奇的妻子)折柳持股32.83%、32.83%、32.84%、0.17%、0.17%和0.17%。据招股书披露,刘山与刘玉奇二人于折柳将统共股权赠予其子刘浩威及刘策,但目前由刘山与刘玉奇代为行使股权。

  源委20余年的兴盛,目前领地控股已变成着眼于成渝经济带及四川省、华中、京津冀地域及粤港澳大湾区的宇宙化结构,项目漫衍于宇宙20多个都会,席卷新疆、佛山、成都、北京、长春、笑山、眉山、西昌等浩繁都会,目前土储紧要位于二三四五线月底,领地控股总土地贮备面积为1313.4万平方米,涉及90个项目,有57个项目位于四川,个中涉及省会成都10个项目。但观测其项目国畿发掘,所谓的宇宙结构,现实上紧要聚会川内地域,和川表新疆,东北、京津冀三大区域,并未杀青宇宙规模的结构,资历十余年的走出川内,并未发展成为一家真正意思上的宇宙性房地产公司。领地控股正在招股书中也默示,目前领地控股的交易及远景高度依赖四川省房地产墟市,比拟交易漫衍更通俗的角逐敌手而言,确实面对更高的地区聚会危险。

  除此以表,即使川内发迹并正在川内占领必定的土储上风,可是正在头部房企对川内房地产墟市的侵噬下,房产领地控股不得不面临的实际是正在川内的生活空间陆续被压缩。

  领地控股为冲刺千亿而推广土储,就正在递交招股书的前一日,领地控股正在天府新区仁寿土拍中以7.27亿元连拿五宗地,五宗地均位于天府大道西侧,仁寿环湖东道东侧,柴桑河湿地公园左近。合计面积约354.79亩。

  本年3月19日正在成京都北的新都招牌挂上,领地控股参预竟地,但终末被大发控股拍得。然而,就正在3月18日,领地控股方才与大发地产完成战术协作,行事颇为低调,简直细节未对表披露。

  领地控股拿地方法多样,招拍挂拿地,收并购,协作开采以及旧改得到土储。领地控股为餍足扩张土储需求,正在公然土地墟市浪费高溢价拿地。据不齐全统计,2018年3月,领地控股以4.9亿拿下龙泉驿区一宗地,溢价率达70.91%。2018年5月,领地控股以11.7亿元拍下攀枝花市2016-H23号地块,溢价率达178.57%。

  据招股书,截至2020年2月29日,领地控股总土地贮备为1331.45万平方米,席卷应占的未售可贩卖筑造面积以及已售但未付筑造面积41.24万平方米、应占的开采中物业总经营 筑造面积734.43万平方米及应占的持作将来开采物业计算总筑造面积555.78万平方米。

  即使领地控股为抨击千亿加快拿地,但因为房企本身体量较幼,克而瑞2019上半年新增土地价钱及货值TOP100强排行榜中,并无领地控股。

  截至2017年12月31日底、2018年12月31日及2019年12月31日底,领地控股的营收折柳为53.39亿元,45.14亿元和75.68亿元。截至2017年12月31日底、2018年12月31日及2019年12月31日底,领地控股利润净额折柳为群多币6.49亿元、群多币5.18亿元及群多币6.72亿元。领地控股近三年的净利率折柳为12.2%、11.5%及8.9%。

  净利润下滑的因为之一,领地控股的各项用度大幅攀升。据招股书,领地控股2019年的行政开支为5.32亿元,较客岁同期3.50亿元,增幅达52%。2019年的贩卖本钱为54.56亿元,较客岁同期的29.04亿元,增幅达87.88%。2019年的权柄贩卖额为247.3亿元,较客岁同期的235亿元,增速仅为5.23%,开支增添和企业范畴增速不配合。

  领地控股的毛利率不太平,也对净利率发作了必定影响。领地控股近三年的毛利率为截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度,领地控股毛利率折柳为20.1%、35.7%及27.8%。

  招股书对2019年毛利率下滑做出解析释,紧要是因为该年度交付的物业毛利率相对较低。简直而言,因为2019年所确认筑造面积最大局限的西昌领地兰台府项目是因为高本钱土地收购,却低价值卖出导致毛利率过低,该项目2019年录得毛利率仅为17.9%,毛利率易受到当年项主意影响。

  据招股书,截至2019年12月31日底,领地控股现金及银行盈余为31.78亿元,除去受节造现金和已典质贷款,截止2019年12月31日底,领地控股现金及现金等价物仅为13.82亿元。

  截止2019岁晚,领地控股总告贷为117.55亿元,个中一年内到期有息欠债为57.63亿元,现金盈余亏空以笼盖短期告贷,短期债务承压。

  除此以表,招股书中比拟显眼的是,领地控股近三年的资产净欠债率疾捷走高,2017年净资产欠债仅为60%,2018年飙升至110%,2019岁晚抵达140%。熟行业下行时候,龙头房企集体降杠杆控危险的期间,万科资产净欠债率33.9%,碧桂园资产净欠债率为46.3%,领地控股的资产净欠债率远高于龙头房企。行动一家中幼型房企抵御危险的才干弱,净资产欠债率位于行业高位,一朝激励多米诺骨牌效应,领地控股将面对壮大危险。

  即使如斯刘氏家族仍对领地控股的范畴极具野心,念要玩得转高周转,资金链务必有包管。据招股书,领地控股规划举止的现金流继续三年为负。据招股书,截止2017年、2018年及2019岁晚,领地控股规划现金流量折柳为-1.87亿元、-42.88亿元、-31.12亿元。

  基于领地控股近三年的现金流情景,项目开采资金对融资的依赖性较高,领地控股的融资本钱却逐年推广。据招股书披露,2017年,2018年及2019年领地控股未归还银行及其他告贷的加权均匀现实利率折柳为6.4%、8.8%及9.9%。

  领地控股的局限项主意资金通过信任融资筹得,领地控股的协作伙伴有四川信任,中诚信任,五矿国际信任等。信任融资本钱高,并需求典质公司或土地股权,导致领地控股举座融资本钱居高不下。据公然原料,2018年10月为筹集广东惠州地王项主意资金,领地控股向中诚信任典质了54.42%的土地股权,并质押了项目公司100%股权,融资的本钱抵达13-18%。2018年8月,领地控股为筹集开采领地笑山澜山项主意资金,向四川信任质押了项目公司33%的股权,融资本钱为8.1-8.9%。

  跟着信任融资收紧,融资本钱居高不下,回款受到当年项目情景影响大,现金流亏空够,毛利率不太平,领地欲逆周期兴盛难上加难。

  客岁四月的品牌颁发会上,领地控股揭橥“三大结构”战术办法,尽心尽力杀青重心省份70余个中央都会进驻,力保100个以上优质项目笼盖的阶段性战术目的,最终正在2020-2021年完成千亿战术。

  据克而瑞地产探讨院数据,领地控股2018年的权柄贩卖额为235亿元,排名第92位。2019年的权柄贩卖额为247.3亿元,排名倒退4名,位于第96位,同比增速仅为5.23%,若念2020年完成千亿目的,同比增速需抵达304.37%,领地控股设定的“两年千亿”目的,成为领地控股不行够杀青的做事。

  逆周期加杠杆的领地控股净欠债率比年攀升,融资本钱高居高不下,欲加快扩张对资金链有必定的磨练,近三年的营收及毛利率拥有不太平性,家族企业职权聚会,且战术结构仍紧要聚会川内地域等要素能够会影响领地控股IPO过程,此次能否凯旋IPO,尚有待时代考验。若凯旋IPO,必将帮力于其扩张,但千亿之道对领地控股来说仍是遥远的。

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